Maitre d’oeuvre OU Constructeur
Lequel choisir ?
Les critères :
Le prix
Le délai
La qualité de conception
Le contrat
Le comparatif du prix
Constructeur
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De 25 à 35% du coût des travaux
Marge non connue lorsque vous signez un CCMI, celle-ci intègre les frais commerciaux, frais de caution, redevances de franchisé, etc. Si vous cherchez une maison standard avec une qualité de matériaux d’entré de gamme . Globalement, moins vous demanderez de modifications, plus une maison de constructeur pourra alors être compétitive face à une maison avec maître d’œuvre.
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Garantie de livraison à prix convenu
Le prix est fixé au CCMI ( contrat construction maison individuelle ) de façon globale et forfaitaire. Le constructeur a l’obligation d’avoir un garant (assurance ou établissement bancaire) se portant caution pour vous rembourser tout dépassement du prix convenu au CCMI.
Sachez toutefois que pour faire jouer cette garantie, il vous en coûtera une franchise allant jusqu’à 5% du prix convenu.
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À négocier à chaque fois
– lorsque des économies sont trouvées en cours d’opération, vous n’avez pas la garantie que le constructeur vous fera bénéficier de la totalité de la moins-value.
– quand vous voulez faire des modifications de prestations, vous êtes déjà lié au constructeur et vous ne connaissez pas le détail des prix unitaires du contrat. Vous pouvez alors difficilement juger si le tarif est raisonnable ou pas.
– suivant les constructeurs, le prix fixé au CCMI peut augmenter entre la signature du contrat et le début du chantier.
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Suivant un échéancier, avec acomptes
Vous payez chaque phase suivant un échéancier réglementé qui s’apparente à des acomptes. En effet, à chaque étape, vous payez plus que la valeur des travaux qui ont été réellement exécutés.
À la réception, le rapport s’inverse puisqu’il reste un solde de 5% que vous verserez à la levée de toutes les éventuelles réserves (imperfections).
Mâitre d’oeuvre
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De 10 à 15% du coût des travaux
Connue de vous dès le départ, cette rémunération s’entend pour une mission complète (de la conception jusqu’à la livraison). Pour la comparer avec la marge du constructeur, il faut rajouter le coût des études de sol, thermiques, etc., soit 1 à 2% du coût des travaux. Ainsi, la rémunération du maître d’œuvre sera à peu près équivalente à la moitié de la marge du constructeur.
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Budget contractuel
Le maître d’œuvre a une obligation de résultat sur le respect du budget : il doit vous fournir des devis d’artisans rentrant dans votre budget maximal.. Le contrat de travaux avec les artisans est aussi à prix global et forfaitaire. Votre budget maximal définitif est ainsi connu dès la signature du contrat de maîtrise d’œuvre. En cas de dépassement du budget dû à des modifications voulu par le client, le maitre d’œuvre peut réévaluer sa rémunération.
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Transparence et accompagnement
– En maîtrise d’œuvre, les économies qui sont trouvées sont obligatoirement et entièrement à votre bénéfice.
– lorsque vous souhaitez modifier des prestations, les artisans auront l’obligation de garder les mêmes prix unitaires que ceux de leur contrat de travaux. Ainsi, le fait que vous soyez déjà lié avec eux ne leur permet pas d’être en position de force pour imposer leurs tarifs. De plus, un maître d’œuvre est là pour vous défendre.
– Le budget maximal contractuel reste le même du début à la fin du contrat.
C’est la règle de base en maîtrise d’œuvre : chaque ouvrage est payé uniquement quand il est terminé et parfaitement réalisé. Cette règle est bien connu du client lors de la signature du contrat avec le maitre d’oeuvre . |
Le comparatif de délai
Constructeur
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Garantie de livraison à délais convenus
Le constructeur a l’obligation d’avoir un garant prenant le relai pour terminer la construction s’il venait à déposer le bilan. En cas de retard, la garantie vous verse également des pénalités de retard journalières, avec toutefois une franchise de 30 jours.
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Durée large
Pour une maison de 100 m², comptez entre 9 et 13 mois de travaux. L’échéancier de paiement fournit au constructeur une avance de trésorerie qui ne l’encourage pas vraiment à travailler à flux tendu.
Maitre d’oeuvre
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Délais de livraison contractuel
Le planning détaillé d’exécution fait partie du contrat de travaux avec les artisans. Il y a un seul calendrier pour tous les artisans, ils sont ainsi solidaires du respect du planning général. En cas de dépôt de bilan d’un artisan, un nouvel artisan est choisi pour finir le travail.
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Durée optimale
Comptez entre 7 et 10 mois de chantier pour une maison de 100 m².
En maîtrise d’œuvre, il y a peu de temps morts. Vous ne fournissez aucun acompte aux artisans, donc tout le monde cherche à terminer les travaux dans des délais optimaux.
La qualité de conception et de réalisation
Constructeur
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Personnalisation limitée
La compétitivité du constructeur réside avant tout dans la standardisation des plans, des matériaux et des équipements. Généralement, il ne peut pas se permettre d’investir dans un temps de conception important. Même si quelques constructeurs déclarent faire du sur-mesure, il ne s’agira souvent que d’une légère adaptation d’un plan standard.
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Qualité aléatoire
La conception n’est pas le cœur de métier du constructeur : vous trouverez ici de tout. La qualité dépend de la personne qui dessine ou adapte le plan chez le constructeur : bureau d’étude, dessinateur, parfois le commercial… Heureusement, les modèles-types de maison sont généralement bien pensés, mais hélas la façon dont la maison est implantée sur le terrain peut la rendre totalement inconfortable.
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Juge et partie
La coordination et le contrôle des travaux est effectuée par le constructeur. Rappelons que le constructeur rémunère également les artisans, qui sont ses sous-traitants. Selon nous, cette situation pose un problème vis à vis du client. Le constructeur regardera-t-il son intérêt ou le vôtre ? Ne va-t-il pas être tenté de dissimuler des malfaçons puisque celles-ci vont lui coûter de l’argent ?
Maitre d’oeuvre
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Personnalisation illimitée
La conception sur mesure est le cœur de métier du maître d’œuvre. Il n’a aucun accord avec un fabricant ou un fournisseur de matériaux. Il conçoit selon votre cahier des charges. Vous l’aurez compris, c’est clairement le plus compétitif dans ce domaine.
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Qualité Reconnue
Il convient ici de faire la différence entre l’architecte et les autres maîtres d’œuvre. L’architecte est le seul professionnel formé à la conception et son titre garantit cette compétence. La qualité des maisons d’architecte est largement reconnue et elles offrent une bonne plus-value à la revente.
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Indépendance
La coordination et le contrôle des travaux est effectuée par le maître d’œuvre, professionnel totalement indépendant des artisans. En cas d’imperfection dans l’exécution des travaux, celui-ci prendra une décision qui va dans votre intérêt puisque vous le rémunérez pour ça et qu’il n’est pas financièrement lié aux artisans.
La qualité
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Une loi qui réglemente CCMI
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle est réglementé par la loi du 19 décembre 1990. Le législateur a prévu des garanties minimales obligatoires dans les CCMI pour la protection du consommateur.
Cependant, la profession n’est pas réglementée et il n’y a pas de formation minimale pour être constructeur.
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Attention aux travaux réservés
- Les CCMI excluent souvent certains travaux importants, notamment les terrassements et en général tout ce qui est extérieur au modèle standard en lui-même. Ces travaux sont dépendants de chaque terrain et sont ainsi ceux qui présentent le plus de risques d’imprévus, et donc de plus-value. Les autres travaux souvent hors CCMI sont : évacuation et remise en place des terres, clôtures, portails, revêtement de voiries et terrasses, cuisine, peinture intérieure, revêtements de sols, placards.
Vous devrez contracter directement avec les artisans concernés et les gérer vous-même.
Tous les travaux dits « de finition » représentent de 25 à 50% du coût final de l’opération.
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Relativement opaque
L’idée de l’interlocuteur unique présente l’avantage de ne pas avoir à vous soucier des « coulisses ». Son inconvénient est qu’il vous rend le déroulement de l’opération relativement opaque.
Combien coûte chaque élément de la construction ? Qui sont les sous-traitants ? Leur situation est-elle régulière ? Quelle marge prend le constructeur ? Vous ne pouvez pas le savoir.
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Entreprise unique, interlocuteurs multiples
La grande force du CCMI est sans doute l’interlocuteur unique. Ceci est cependant à nuancer car vous aurez souvent affaire à beaucoup d’interlocuteurs différents : commercial, directeur, bureau d’étude, secrétaire, conducteur de travaux, SAV. De plus, le turnover étant important chez les constructeurs, il n’est pas rare que le commercial ou le conducteur de chantier soient remplacés pendant l’opération. Et en plus, il y a bien sûr tous les artisans hors CCMI que nous avons listés plus haut.
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Liberté de choix partielle
Vous avez la totale liberté de choisir le terrain et le financement que vous voulez. Attention toutefois à certains commerciaux qui vous encourageront à prendre le package « terrain + maison » après avoir visité le terrain avec vous. Idem pour le financement, nous vous conseillons de le trouver vous-même.
Par contre, vous ne pouvez pas choisir les artisans. Les sous-traitants et le montant de leur devis vous sont inconnus (bien que la loi oblige le constructeur à vous les communiquer et à vous les faire accepter).
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Attention aux publicités trop alléchantes
Le chiffre est suffisamment préoccupant pour le mentionner ici. La DGCCRF a récemment relevé des infractions chez près de 50% des constructeurs français. Les fraudes concernant notamment la publicité mensongère.
Part des constructeurs en infraction : 49% en 2017, 40% 2018, 58% en 2019).
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Une seule profession réglementée
La profession d’architecte, ainsi que le contrat d’architecte, sont réglementés par la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture et par le code de déontologie des architectes. Ces textes garantissent entre autres les compétences de l’architecte, son indépendance et la protection du consommateur.
Les maîtres d’œuvre non architectes n’ont pas de réglementation professionnelle et ne sont tenus qu’aux obligations propres à tout professionnel de la construction
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Des travaux à la carte
Vous choisissez la liste des travaux à inclure dans le contrat de maîtrise d’œuvre. Rien ne peut la limiter.
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Rien à cacher ✅
Le maître d’œuvre, responsable du suivi des travaux, vous doit un total éclairage sur leur déroulement. Son devoir de conseil envers vous est immense.
Vous savez combien coûte chaque élément et chaque intervenant.
Vous recevez les comptes-rendus et vous avez un droit d’accès au chantier, aux réunions avec les artisans et aux plans techniques.on architectes n’ont pas de réglementation professionnelle et ne sont tenus qu’aux obligations propres à tout professionnel de la construction
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Entreprises multiples, interlocuteur unique
Le maître d’œuvre, surtout l’architecte, est dans la majorité des cas une seule et même personne. Il vous accompagne de la signature du contrat jusqu’à la livraison.
Pendant le chantier, votre maître d’œuvre est votre interlocuteur principal, voire unique si vous le voulez. Il prend en compte vos remarques et les transmets aux artisans.
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Liberté de choix totale
En maîtrise d’œuvre, il n’y a pas de terrain ou financement « appât ». Vous choisissez un maître d’œuvre en qui vous avez confiance et sa rémunération ne dépend pas d’une offre promotionnelle.
Pour le choix des artisans, il vous appartient totalement. Le maître d’œuvre vous propose les artisans qui présentent les garanties nécessaires et dont le devis est dans votre budget. Mais il ne peut pas vous forcer à contracter avec un artisan en qui vous n’avez pas confiance.
Avis clients
“Aucune surprise sur le plan financier où mon projet a été ficelé minutieusement par le maitre d’oeuvre et correspondant à mon enveloppe et sans frais supplémentaires à prévoir une fois le projet finalisé. Je remercie infiniment M.BERNARD pour son professionnalisme et sa minutie tout au long du projet, une vraie personne passionnée qui va dans le sens du client contrairement à un constructeur… ”
“Suite à la fin de mon projet de construction de maison neuve, je tenais à remercier toute votre équipe pour son professionnalisme et son sérieux pendant toute cette année sanitaire compliquée et difficile. Un merci particulier au conducteur de travaux, qui a su mener à bien toutes les étapes de la construction en intervenant quand il le fallait et comme il le fallait ,auprès des différents artisans travaillant sur le chantier.”
“D’un excellent professionnalisme M.BERNARD à su réaliser notre maison d’une main de maitre, entre ses précieux conseils, son écoute, son suivi et son dévouement pour notre projet. Un grand merci à eux pour le rendu de notre maison.”
